Artiklar inom ämnet
Om Paneo
Paneo hjälper verksamhetsutövare, fastighetsägare och VA-huvudmän att lösa deras miljörättsliga och va-juridiska problem.
Prenumerera på Paneos kunskapsbrev
Det händer mycket inom både miljörätten och va-rätten vilket gör att det är en utmaning att hålla sig uppdaterad. I Paneos kunskapsbrev delar jag med mig av nyheter, de senaste uppdateringarna och mina tankar om ny praxis och kommande lagstiftning.
Texten här är allmän information om miljörätt och ansvar om förorenade områden, inte juridisk rådgivning. De beskriver hur regler och processer fungerar i generella termer och tar inte hänsyn till omständigheterna i ditt specifika ärende. Står du inför en tillståndsprövning eller en miljörättslig fråga rekommenderar vi att du kontaktar en miljöjurist som kan ge råd utifrån din situation. Kontakta gärna oss på Paneo.
Innehåll
Fastighetsägarens ansvar vid förorening – när kan du bli betalningsskyldig?
Du kan bli ansvarig för en förorening du inte har orsakat. Fastighetsägarens ansvar i 10 kap. 3 § miljöbalken träffar den som köpt en förorenad fastighet, även om någon annan smutsat ner den. Men ansvaret är subsidiärt, det förutsätter ett förvärv av ett visst slag, och det inträder bara om du kände till eller borde ha känt till föroreningen. Den här artikeln går igenom var de trösklarna ligger.
Kort sammanfattning
Fastighetsägarens ansvar enligt 10 kap. 3 § miljöbalken är subsidiärt. Det aktualiseras först när kretsen av verksamhetsutövare är uttömd, alltså när det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpandet. Ansvaret kräver tre saker: att fastigheten förvärvats efter den 1 januari 1999, att förvärvet skett genom köp, byte eller gåva (inte arv, bodelning eller köp av aktier i ett fastighetsägande bolag), och att förvärvaren kände till eller borde ha känt till föroreningen vid förvärvet. Privatbostäder har en lindrigare regel där bara faktisk vetskap räknas. Är flera förvärvare ansvariga svarar de solidariskt enligt 10 kap. 7 § miljöbalken. Fastighetsägaransvaret kan aldrig bli större än verksamhetsutövarens.
Vad innebär att ansvaret är subsidiärt?
Att fastighetsägaransvaret är subsidiärt betyder att det gäller i andra hand. Tillsynsmyndigheten ska först vända sig till verksamhetsutövaren, och bara om den kretsen är uttömd kan kravet riktas mot fastighetsägaren enligt 10 kap. 3 § miljöbalken. Förutsättningen är att det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpandet.
Det här har en konsekvens som är lätt att missa.
Fastighetsägaransvaret existerar inte fristående. Finns det inget verksamhetsutövaransvar i botten, exempelvis för att den förorenande driften avslutades före den 1 juli 1969, finns det heller ingen grund för att kräva fastighetsägaren.
Innan myndigheten går vidare till fastighetsägaren måste den faktiskt visa att verksamhetsutövaren saknas eller saknar förmåga. Det räcker inte med en ytlig kontroll. I praxis har MÖD underkänt krav mot en fastighetsägare eftersom utredningen om verksamhetsutövarens betalningsförmåga var för tunn. Knapphändiga uppgifter som inhämtats per telefon från en konkursförvaltare ansågs inte tillräckliga för att visa att verksamhetsutövaren verkligen saknade förmåga att bekosta avhjälpandet.
Också tidsaspekten vid avveckling kan avgöra saken. I praxis har fastighetsägaransvaret bedömts ha inträtt eftersom en avslutad likvidation legat tio år tillbaka i tiden och en fortsatt likvidation inte längre kunde antas frigöra medel. Verksamhetsutövaren var då i praktiken uttömd som ansvarssubjekt.
En grundprincip löper genom hela systemet: fastighetsägarens ansvar kan aldrig bli mer omfattande än verksamhetsutövarens. Det följer av att ansvaret är subsidiärt.
Vad räknas som ett förvärv?
Bara vissa sätt att överta en fastighet utlöser fastighetsägaransvar. Enligt 10 kap. 3 § miljöbalken krävs ett förvärv genom köp, byte eller gåva som skett efter den 1 januari 1999. Tillskott till ett bolag eller en förening, samt utdelning eller skifte, räknas som sådana förvärv. Förvärv av tomträtt omfattas på samma sätt som förvärv av äganderätt.
Lika viktigt är vad som inte räknas. Följande överlåtelseformer utlöser inget fastighetsägaransvar enligt 10 kap. 3 § miljöbalken:
- Arv och testamente. Den som ärver en fastighet träder inte in i fastighetsägaransvaret. I praxis har bekräftats att ett förvärv genom arv inte medför någon undersökningsskyldighet och att enbart fortsatt innehav inte räcker för ansvar.
- Bodelning och fastighetsreglering. Dessa familjerättsliga respektive fastighetsbildande överföringar är inte förvärv i bestämmelsens mening.
- Köp av aktier eller andelar i ett fastighetsägande bolag. Om du köper aktierna i ett bolag som äger fastigheten har själva fastigheten inte bytt ägare. Bolaget äger den både före och efter affären, och något fastighetsägaransvar enligt 10 kap. 3 § miljöbalken utlöses inte av aktieöverlåtelsen. Det betyder dock inte att ansvaret försvinner: det ligger kvar i bolaget, som du nu kontrollerar.
Tidsgränsen den 1 januari 1999 motsvarar miljöbalkens ikraftträdande. Den som förvärvat fastigheten dessförinnan kan alltså inte träffas av fastighetsägaransvaret, oavsett vad förvärvaren kände till.
Vad betyder “kände till eller borde ha känt till”?
Kunskapen om föroreningarna är den tröskel som avgör om förvärvet faktiskt leder till ansvar. Enligt 10 kap. 3 § miljöbalken krävs att förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen, eller borde ha känt till den. Bedömningen knyts till tidpunkten för köpet. Vad du får veta i efterhand saknar betydelse, och en undersökning du gör efter tillträdet läker inte en bristande kunskap vid själva förvärvet.
“Kände till” är den enkla varianten: faktisk vetskap. “Borde ha känt till” är svårare, och det är här de flesta tvister uppstår. Avgörande är omständigheterna vid köpet och vilka undersökningar de rimligen borde ha föranlett.
Två avgöranden tecknar spannet:
- I ett fall friades en köpare av en jordbruksfastighet. Det fanns inga synliga tecken på den tidigare verksamheten på platsen, och köparen hade inte heller känt till den. När inget i omständigheterna pekar mot en förorening ställs inga krav på fördjupade undersökningar.
- I ett annat fall gick bedömningen åt andra hållet. Fastigheten hade en historik av verksamhet med lösningsmedlet trikloretylen, samtliga tidigare verksamhetsutövare var avvecklade, och en undersökning hade visat på föroreningen. Förvärvaren ansågs då åtminstone ha bort känna till den.
Linjen är att ju mer som talar för en förorening, desto mer krävs av förvärvarens egen undersökning. Tidigare industri på platsen, kemikaliehantering, deponier eller andra spår i fastighetens historik höjer kraven. En säljares uppgifter eller en översiktlig redovisning från säljarsidan ersätter inte den undersökning som förvärvaren själv kan vara skyldig att göra.
Det är samtidigt tillsynsmyndigheten som har bevisbördan för att ett ansvar enligt 10 kap. miljöbalken föreligger. Det är inte fastighetsägaren som ska bevisa sin oskuld, utan myndigheten som ska visa att förutsättningarna för ansvar är uppfyllda.
Vad gäller för privatbostäder?
För privatbostäder gäller en lindrigare regel. Enligt 10 kap. 5 § miljöbalken kan den som förvärvat en privatbostadsfastighet bara hållas ansvarig om hen faktiskt kände till föroreningen vid förvärvet. Tillägget “borde ha känt till” gäller alltså inte här. En privatperson som köper ett hus utan att veta om en förorening, men som kanske borde ha anat den, undgår ansvar på ett sätt som en vanlig fastighetsförvärvare inte gör.
Vad som är en privatbostadsfastighet följer av begreppsbildningen i skattelagstiftningen. Det handlar om småhus, ägarlägenheter och obebyggd tomt som är avsedd att bebyggas med en privatbostad. En förutsättning är att ägaren är en fysisk person. Ett aktiebolag eller en annan juridisk person kan alltså inte åberopa privatbostadsregeln.
Hur fördelas ansvaret när flera förvärvare är ansvariga?
Är flera fastighetsförvärvare ansvariga för samma förorening svarar de solidariskt enligt 10 kap. 7 § miljöbalken. Solidariskt ansvar innebär att tillsynsmyndigheten kan vända sig till vem som helst av dem för hela kostnaden. Den som betalar får sedan kräva tillbaka övrigas andelar genom regress.
Solidariteten mellan fastighetsförvärvare regleras i en egen bestämmelse, 10 kap. 7 § miljöbalken, skild från den som gäller mellan verksamhetsutövare (10 kap. 6 § miljöbalken). Det är två olika regler för två olika ansvarssubjekt, och de bör inte blandas ihop.
Den interna fördelningen mellan flera förvärvare styrs av vad var och en insett om föroreningen. Den som faktiskt kände till föroreningen vid sitt förvärv bör bära en större del än den som bara borde ha känt till den. Graden av insikt blir alltså inte bara en tröskelfråga för om ansvar uppstår, utan också en fördelningsnyckel när notan ska delas.
Ansvaret följer fastigheten
Ett föreläggande mot en fastighetsägare kan följa med fastigheten till nästa ägare. Enligt 26 kap. 15 § miljöbalken kan tillsynsmyndigheten skriva in ett föreläggande i fastighetsregistret, och då gäller det automatiskt mot en ny ägare när fastigheten säljs. Den som köper en fastighet med ett inskrivet föreläggande övertar alltså den skyldighet som föreläggandet avser, utan att något nytt beslut behöver fattas.
Det här gör fastighetsregistret till en självklar kontrollpunkt inför ett förvärv. Ett inskrivet föreläggande är en tydlig signal om att fastigheten är belastad, och det är samtidigt en uppgift som gör att en förvärvare svårligen kan hävda att hen varken kände till eller borde ha känt till föroreningen.
Även en fastighetsägare som går fri från det egentliga efterbehandlingsansvaret kan dras in på två sätt. Dels kan ägaren enligt 10 kap. 10 § miljöbalken förpliktas att svara för nyttiga utredningskostnader, alltså kostnader för undersökningar som kommer fastigheten till del, trots att ägaren inte är ansvarig för själva avhjälpandet. Dels kan en värdeökning aktualiseras: om en sanering höjer fastighetens värde kan ägaren behöva bidra upp till den värdeökningen (10 kap. 9 § miljöbalken). Köptes fastigheten till marknadspris utan kännedom om föroreningen uppstår normalt ingen värdeökning att beakta, men har priset justerats med hänsyn till föroreningssituationen måste frågan utredas.
Reflektioner som miljöjurist med över 15 års erfarenhet
En vanlig reaktion från en fastighetsägare som fått ett föreläggande är någon variant av “men jag har ju inte gjort något”. Det är en fullt rimlig reaktion, och den missar samtidigt själva poängen med 10 kap. 3 § miljöbalken. Fastighetsägaransvaret bygger inte på att du orsakat något, utan på att du förvärvat en fastighet i ett läge där du kände till eller borde ha känt till föroreningen. Skuld i vanlig mening är inte rekvisitet. Kunskap vid förvärvet är det.
Just därför avgörs de flesta av de här ärendena långt innan föreläggandet kommer. De avgörs vid köpet. Skillnaden mellan de två fallen ovan handlar inte om olika juridiska bedömningar, utan om vad förvärvaren visste och vad omständigheterna borde ha föranlett. Den som gör en ordentlig miljörättslig granskning före ett förvärv, dokumenterar vad som var känt och reglerar riskfördelningen i avtalet, hamnar i ett helt annat utgångsläge än den som upptäcker problemet först när tillsynsmyndigheten hör av sig.
Min andra reflektion gäller det subsidiära. Att ansvaret står i andra hand är inte en formalitet, utan en av de starkaste invändningarna en fastighetsägare har. Innan kravet över huvud taget kan riktas mot dig ska myndigheten ha visat att verksamhetsutövarkretsen är uttömd. En tunn utredning om verksamhetsutövarens betalningsförmåga är en svaghet värd att pröva. Och eftersom ditt ansvar aldrig kan bli större än verksamhetsutövarens, är kartläggningen av vem som egentligen förorenade ofta lika viktig som frågan om ditt eget förvärv.
Vill du lära dig mer om ansvar för förorenade områden?
Om du arbetar som miljökonsult, fastighetsförvärvare eller regelbundet kommer i kontakt med förorenade områden i din yrkesroll kan Paneos digitala kurs ge dig värdefulla kunskaper och förståelse för området. Kursen ger dig en grundläggande förståelse för juridiken kring ansvar för förorenade områden.
Efter kursen kan du:
- Bedöma ansvaret för förorenade områden
- Förstå när ansvaret överförs till en annan part
- Navigera dig i juridiken för verksamhetsutövare och fastighetsägare
Behöver du juridiskt ombud?
Står du inför ett föreläggande eller har du fått en ansvarsutredning? Paneo arbetar som juridiskt ombud i miljörättsliga ärenden och hjälper verksamhetsutövare och fastighetsägare att kartlägga ansvar, bemöta tillsynsmyndighetens utredningar och driva ärenden genom prövning och överklagande. Kontakta oss för en första bedömning av din situation.
Paulina Rautio
Paulina är miljöjurist med över femton års erfarenhet av tillståndsprövningar inom både privat och offentlig sektor. Hennes bakgrund från domstol och myndighet ger henne en bred förståelse för både verksamheternas behov och de krav som ställs i miljörättsliga processer.